各市（縣）、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、經(jīng)開區(qū)建設(shè)局，各有關(guān)單位：

　　現(xiàn)將《無錫市物業(yè)管理委員會組建運(yùn)行辦法（試行）》印發(fā)給你們，請結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　2023年3月1日

 

無錫市物業(yè)管理委員會組建運(yùn)行辦法（試行）

第一章  總則

　　第一條  為規(guī)范本市范圍內(nèi)物業(yè)管理委員會工作，保障物業(yè)管理委員會的組建和運(yùn)行，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《無錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會的組建、運(yùn)行和監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本辦法。非住宅參照本辦法執(zhí)行。

　　第三條  市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理委員會成員培訓(xùn)制度，指導(dǎo)監(jiān)督縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門開展物業(yè)管理委員會的組建、運(yùn)行工作。

　　縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會的組建和運(yùn)行，并對物業(yè)管理委員會組建、運(yùn)行工作開展培訓(xùn)。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會的組建工作，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)。

　　社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理委員會的組建和運(yùn)行等相關(guān)工作，發(fā)揮基層黨組織對物業(yè)管理委員會的監(jiān)督作用。

　　第四條  縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理委員會成員進(jìn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。

　　

 

　　

第二章  組建條件

　　第五條  一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)物業(yè)管理委員會。

　　有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會：

　　（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

　?。ǘ┚邆涑闪I(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)指導(dǎo)后仍不能成立的；

　?。ㄈI(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無法正常開展工作，經(jīng)多次指導(dǎo)后仍不能調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會的；

　?。ㄎ澹┮呀?jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域但尚未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的既有住宅小區(qū)需要推行實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的。

　　第六條  物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)為7至11人的單數(shù)，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位等派員，與業(yè)主成員共同組成，其中業(yè)主成員不少于總?cè)藬?shù)的百分之五十。

　　物業(yè)管理委員會設(shè)立主任1名，副主任1-2名，物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任，物業(yè)管理委員會副主任由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，但至少1名副主任由業(yè)主擔(dān)任。

　　第七條  物業(yè)管理委員會的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)由履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。有下列情形之一的，不宜作為物業(yè)管理委員會業(yè)主成員：

　?。ㄒ唬┻`反國家法律法規(guī)，正在被立案偵查，或者曾受過刑事處罰未滿三年的；

　?。ǘ┻`反黨紀(jì)、黨規(guī)，正在被立案調(diào)查，或者曾受過留黨察看及以上黨紀(jì)處分未滿三年的；

　?。ㄈ﹨⑴c邪教組織，或者非法組織、參與集體上訪，影響社會穩(wěn)定的；

　?。ㄋ模├煤趷簞萘Ω深A(yù)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人正常工作和生活的；

　?。ㄎ澹┎捎貌徽?dāng)手段阻撓業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會會議正常召開、選舉及表決的；

　?。┰诒疚飿I(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，應(yīng)當(dāng)回避的；

　　（七）未按規(guī)定歸集專項(xiàng)維修資金，拒繳或者未按合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者煽動(dòng)其他業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；

　　（八）拒不執(zhí)行法院判決被納入失信被執(zhí)行人名單尚未及時(shí)撤銷的；

　?。ň牛┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在違法違規(guī)搭建、裝修等行為被執(zhí)法部門責(zé)令整改且尚未整改到位的；

　　（十）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第八條  發(fā)揮黨建引領(lǐng)下的社區(qū)治理作用，推動(dòng)建立物業(yè)管理委員會黨組織。鼓勵(lì)引導(dǎo)業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員、黨代會代表、人大代表、政協(xié)委員等積極參選物業(yè)管理委員會業(yè)主成員。

　　

 

　　

第三章  組建程序

　　第九條  符合成立物業(yè)管理委員會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)籌備組建物業(yè)管理委員會，并就物業(yè)管理委員會成立事項(xiàng)發(fā)布公告，明確物業(yè)管理委員會的名稱、業(yè)主成員資格要求、推薦方式和期限等。

　　公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以發(fā)布，公告時(shí)間自發(fā)布之日起不少于7日。

　　第十條  街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)通知公安派出所、建設(shè)單位派員參加。已成立業(yè)主大會，或者建設(shè)單位已注銷不存在的，建設(shè)單位可以不再派員。

　　第十一條  物業(yè)管理委員會業(yè)主成員通過以下方式產(chǎn)生：

　　（一）社區(qū)（村）黨組織推薦；

　?。ǘ┥鐓^(qū)居（村）民委員會推薦；

　?。ㄈI(yè)主自薦或者十戶以上業(yè)主聯(lián)名推薦。

　　其中采用推薦方式的應(yīng)當(dāng)經(jīng)被推薦人本人同意。

　　第十二條  街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）將推薦或自薦的業(yè)主成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期不少于3日。業(yè)主可就名單提出意見，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)吸納合理意見，綜合考慮產(chǎn)生業(yè)主成員建議人選名單。

　　第十三條  街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居（村）民委員會對推薦或自薦的業(yè)主成員進(jìn)行資格審查，并通過聽取業(yè)主意見、定向征詢等方式，從符合資格條件的業(yè)主成員名單中產(chǎn)生物業(yè)管理委員會業(yè)主成員建議人選。

　　第十四條  街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理委員會業(yè)主成員建議人選進(jìn)行審定，形成物業(yè)管理委員會擬組成成員名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示內(nèi)容包含姓名、年齡、政治面貌、身份（黨代會代表、人大代表、政協(xié)委員）、職業(yè)等信息，公示期不少于7日。

　　業(yè)主對公示名單有異議的，可以書面向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)核查，并在15日內(nèi)以適當(dāng)方式對核查情況進(jìn)行反饋。

　　第十五條  街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理委員會成立作出決定，并將物業(yè)管理委員會成員信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。物業(yè)管理委員會成立自街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）作出決定之日起計(jì)算。

　　第十六條  物業(yè)管理委員會自成立之日起30日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行備案：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理委員會備案申請；

　?。ǘ┪飿I(yè)管理委員會成員名單；

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理委員會工作規(guī)則；

　　（四）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

　　對符合規(guī)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)予以備案，對手續(xù)不齊全的，應(yīng)當(dāng)告知理由，并指導(dǎo)物業(yè)管理委員會按照要求完善備案資料。

　　物業(yè)管理委員會以及工作規(guī)則等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告原備案部門。

　　物業(yè)管理委員會自成立之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，并將有關(guān)信息錄入“無錫智慧物業(yè)系統(tǒng)”信息平臺。

　　第十七條  街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)備案情況向物業(yè)管理委員會出具備案證明和印章刻制證明。物業(yè)管理委員會持備案證明和印章刻制證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章，并依法使用。

　　印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理委員會名稱、成立時(shí)間。

　　

 

　　

第四章  工作職責(zé)

　　第十八條  物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，接受街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居（村）民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第十九條  物業(yè)管理委員會履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬﹨f(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

　?。ǘ┙M織業(yè)主選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價(jià)格等相關(guān)內(nèi)容，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行合同，督促業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

　?。ㄋ模┙M織征求業(yè)主意見，對使用或籌集住宅專項(xiàng)維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共用部分用途等公共事項(xiàng)進(jìn)行決定；

　?。ㄎ澹﹨f(xié)調(diào)業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的矛盾糾紛；

　?。I(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻和制止；

　　（七）配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的執(zhí)法活動(dòng)；

　　（八）向業(yè)主通報(bào)工作情況；

　?。ň牛I(yè)主大會或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責(zé)。

　　第二十條  物業(yè)管理委員會成員不得實(shí)施下列行為：

　　（一）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料，拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的物業(yè)管理活動(dòng)；

　?。ǘ┳钄_、妨礙業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉；

　?。ㄈ┥米允褂梦飿I(yè)管理委員會印章，與未經(jīng)征求意見的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

　?。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主信息；

　?。┕膭?dòng)或者煽動(dòng)業(yè)主不繳納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用等嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安定和公共秩序的；

　　（七）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　

 

　　

第五章  運(yùn)行規(guī)則

　　第二十一條  物業(yè)管理委員會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

　　物業(yè)管理委員會定期會議由物業(yè)管理委員會通過工作規(guī)則確定，明確會議召開頻次，并按照規(guī)定執(zhí)行，每年召開定期會議不得少于一次，并應(yīng)當(dāng)以合理方式向全體業(yè)主公告年度工作計(jì)劃和履職情況。三分之一以上物業(yè)管理委員會成員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，應(yīng)當(dāng)召開物業(yè)管理委員會臨時(shí)會議。

　　第二十二條  物業(yè)管理委員會會議由物業(yè)管理委員會主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)的，可以委托副主任召集和主持。

　　物業(yè)管理委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，其中業(yè)主成員不得委托代理人參加會議。

　　會議召開情況需形成書面記錄，由物業(yè)管理委員會明確專人負(fù)責(zé)。

　　第二十三條  物業(yè)管理委員會成員有同等表決權(quán)，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上成員同意并簽字確認(rèn)。自決定作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告，并將決定內(nèi)容告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。

　　第二十四條  對涉及重大事項(xiàng)的決定，物業(yè)管理委員會在作出決定前應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見。

　　物業(yè)管理委員會將擬決定的事項(xiàng)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期不少于15日。業(yè)主可在公示期內(nèi)提出意見，由物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)溝通協(xié)調(diào)。

　　經(jīng)專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主明確提出反對意見的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會進(jìn)行表決，表決規(guī)則依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定。

　　物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將作出決定的事項(xiàng)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于30日。

　　第二十五條  物業(yè)管理委員會發(fā)布的公示、公告等書面決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理委員會主任簽發(fā)。

　　第二十六條  物業(yè)管理委員會的工作經(jīng)費(fèi)經(jīng)全體業(yè)主共同決定，可從經(jīng)營收益中列支。

　　

 

　　

第六章  監(jiān)督管理

　　第二十七條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理委員會作出的決定。

　　物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，逾期未改正的，應(yīng)當(dāng)依法撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十八條  物業(yè)管理委員會成員有下列情形之一的，成員資格自情形發(fā)生之日起自動(dòng)終止：

　?。ㄒ唬I(yè)主成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；

　?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰蛘咭蚣膊〉仍驘o法履行職責(zé)的；

　?。ㄈ┮詴嫘问较蛭飿I(yè)管理委員會提出辭職的；

　?。ㄋ模┓?、法規(guī)或者工作規(guī)則中規(guī)定的其他情形。

　　第二十九條  物業(yè)管理委員會成員有下列情形之一的，成員資格由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）予以免除：

　　（一）單位指派成員已經(jīng)離職，不能再履職的；

　?。ǘ┮荒暌詢?nèi)累計(jì)缺席物業(yè)管理委員會會議三次或一半以上的；

　　（三）業(yè)主成員不再符合規(guī)定或約定成員資格的；

　?。ㄋ模┏霈F(xiàn)本辦法第二十條規(guī)定物業(yè)管理委員會成員不得實(shí)施行為的；

　?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)或者工作規(guī)則中規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主成員出現(xiàn)本辦法第七條規(guī)定不宜作為物業(yè)管理委員會業(yè)主成員情形的，可由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）決定是否予以免除成員資格。

　　第三十條  物業(yè)管理委員會出現(xiàn)成員空缺的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可根據(jù)本辦法規(guī)定確定更換人選。

　　第三十一條  物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。到期前一個(gè)月仍未能成立業(yè)主大會或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會。

　　重新組建物業(yè)管理委員會依據(jù)本辦法確定成員人選。重新組建完成前，相關(guān)資料移交社區(qū)居（村）民委員會保管。

　　第三十二條  物業(yè)管理委員會成立超過一年的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　物業(yè)管理委員會任期自選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會自動(dòng)終止，物業(yè)管理委員會應(yīng)及時(shí)與完成備案的新一屆業(yè)主委員會交接。

　　第三十三條  因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)停止履行職責(zé)。

　　第三十四條  物業(yè)管理委員會任期自動(dòng)終止或無法存續(xù)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)收回物業(yè)管理委員會印章，作出解散物業(yè)管理委員會的決定，并自決定作出之日起5日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告。

　　

 

　　

第七章  附則

　　第三十五條  本辦法中相關(guān)文件、表格的示范文本由無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)制定。

　　第三十六條  本辦法自2023年4月1日起施行。

來源：無錫市住建局