市政府辦公室關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、

出租、抵押二級市場的實(shí)施意見

錫政辦發(fā)〔2022〕85號

各市（縣）、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

　　為進(jìn)一步規(guī)范完善我市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理，促進(jìn)土地要素流通順暢，提高存量土地資源配置效率，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）和《省政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》（蘇政辦發(fā)〔2020〕56號）等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，現(xiàn)就規(guī)范無錫市土地二級市場管理提出以下實(shí)施意見。

　　一、總體要求

　　（一）指導(dǎo)思想

　　以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點(diǎn)，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)，與國土空間規(guī)劃、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及全域更新行動(dòng)計(jì)劃相銜接，著力完善土地二級市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系，為促進(jìn)無錫市經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和保障。

　　（二）適用范圍

　　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。建設(shè)用地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定。涉及到房地產(chǎn)交易的，同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本意見執(zhí)行。

　　二、完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則

　　（三）明確轉(zhuǎn)讓形式

　　各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為均作為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。

　　（四）分類明確轉(zhuǎn)讓條件

　　1.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)；土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，保留劃撥方式，辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓人依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

　　2.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，充分保障交易自由。原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，或投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議和其他有效協(xié)議另有約定的，從其約定。

　　3.以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，但應(yīng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)讓后，可根據(jù)權(quán)利人申請，保留作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

　　4.有下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：（1）權(quán)屬有爭議的；（2）未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或無法提供其他權(quán)屬證明材料的；（3）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的；（4）共有土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，未依法經(jīng)其他共有人同意的；（5）未達(dá)到法定土地開發(fā)要求的；（6）法律、行政法規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　（五）加強(qiáng)土地分割、合并轉(zhuǎn)讓管理

　　1.分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合規(guī)劃、出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定，公共配套設(shè)施不得單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益。未完成開發(fā)建設(shè)的，不改變原出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定，且按照批準(zhǔn)的規(guī)劃方案滿足獨(dú)立分宗條件，可分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)明確交易雙方各自用地范圍內(nèi)的土地用途和建筑規(guī)模等內(nèi)容，作為建設(shè)用地規(guī)劃審批和規(guī)劃核實(shí)的依據(jù)。

　　2.支持存量工業(yè)項(xiàng)目節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓，具有合法產(chǎn)權(quán)且出讓合同未明確不得轉(zhuǎn)讓的工業(yè)用地，原則上在滿足原土地權(quán)利人自身需要后節(jié)余部分大于20畝的，在符合規(guī)劃分割條件、具有產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入且不改變工業(yè)用途的前提下，可以轉(zhuǎn)讓用于通過工業(yè)項(xiàng)目綜合評審的項(xiàng)目。

　　3.2022年1月30日之后出讓的工業(yè)用地除高標(biāo)準(zhǔn)廠房載體、新型產(chǎn)業(yè)用地外，原則上不得分割轉(zhuǎn)讓。出讓合同中約定高標(biāo)準(zhǔn)廠房載體、新型產(chǎn)業(yè)用地等轉(zhuǎn)讓比例的，可按規(guī)定轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)以幢、層作為最小分割單元，其中高標(biāo)準(zhǔn)廠房載體分割轉(zhuǎn)讓比例不超過總計(jì)容建筑面積的50%；新型產(chǎn)業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合新型產(chǎn)業(yè)用地相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓比例不超過總計(jì)容建筑面積的50%，商務(wù)辦公用房隨產(chǎn)業(yè)用房一同轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓。

　　三、加強(qiáng)出租管理

　　（六）規(guī)范以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理

　　以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。國有建設(shè)用地使用權(quán)在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或繼承等原因發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新土地使用權(quán)人繼續(xù)有效。以租賃方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，應(yīng)征得原出租人同意。承租人未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，有償使用合同載明的權(quán)利、義務(wù)仍由原建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)，雙方簽訂的出租合同中需明確相關(guān)公共配套設(shè)施建設(shè)和使用有關(guān)權(quán)利義務(wù)。

　　（七）規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理

　　以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報(bào)制度，出租人依法申報(bào)并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。研究制定劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益金繳納管理辦法。

　　四、完善抵押機(jī)制

　　（八）明確抵押條件

　　以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。建設(shè)用地使用權(quán)分割抵押須按照批準(zhǔn)的規(guī)劃方案進(jìn)行分割，分割抵押地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件。出讓合同另有約定的從其約定。

　　（九）放寬對抵押人的限制

　　自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。土地連同地上建筑物、其他附著物在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)可以設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)人，同時(shí)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)人時(shí)，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中載明抵押權(quán)順位。

　　（十）保障抵押權(quán)能

　　營利性的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)可將有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施抵押融資。如抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，土地用途不得改變，原有經(jīng)營活動(dòng)應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)行，且不得損害利益相關(guān)人權(quán)益。在符合出讓合同約定的前提下，建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物和其他土地附著物、正在建造的建筑物可以申請辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記。以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)一并申請建設(shè)用地使用權(quán)以及在建建筑物抵押權(quán)的首次登記。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制，防控市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　五、健全服務(wù)體系

　　（十一）建立交易平臺

　　建立土地二級市場交易服務(wù)平臺，為全市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押提供信息發(fā)布、公示、查詢、咨詢和線上交易等服務(wù)功能。落實(shí)“放管服”改革要求，建立土地二級市場交易與不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享機(jī)制，實(shí)行“交易+登記”并聯(lián)辦理，推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”，精簡證明材料，壓縮辦理時(shí)間，提高辦事效率和服務(wù)能力。

　　（十二）完善交易行為

　　制訂土地二級市場交易規(guī)則，明確交易申請、發(fā)布信息、辦理交易、繳納價(jià)款、稅費(fèi)征收、不動(dòng)產(chǎn)登記等環(huán)節(jié)具體要求，制訂規(guī)范文書，規(guī)范交易行為。交易雙方可委托土地二級市場交易平臺公開交易，也可自行協(xié)商交易，達(dá)成一致后訂立合同，依法申報(bào)交易價(jià)格。申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。土地轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規(guī)定。

　　（十三）規(guī)范中介服務(wù)

　　培育和規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)二級市場中介服務(wù)，建立代理機(jī)制，發(fā)揮橋梁作用，為交易提供咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)指導(dǎo)監(jiān)管，促進(jìn)高效服務(wù)誠信經(jīng)營。

　　（十四）強(qiáng)化監(jiān)測監(jiān)管

　　建立土地二級市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，建立信息系統(tǒng)，完善交易公告、結(jié)果公示、預(yù)警提示等功能，掌握市場動(dòng)態(tài)，及時(shí)分析研判。落實(shí)公示地價(jià)體系，定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，完善價(jià)格形成、監(jiān)測、監(jiān)督機(jī)制。

　　六、強(qiáng)化保障措施

　　（十五）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

　　各地要落實(shí)政府主體責(zé)任，強(qiáng)化土地二級市場建設(shè)，自然資源規(guī)劃部門要會同財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場監(jiān)管、地方金融監(jiān)管、人民銀行、國資委、人民法院等部門建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，明確職責(zé)分工，壓實(shí)工作責(zé)任，完善配套制度，加強(qiáng)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，有序推進(jìn)二級市場建設(shè)。

　　（十六）完善協(xié)作機(jī)制

　　加強(qiáng)涉地司法處置工作銜接，對涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，自然資源規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院來函要求提供所涉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利、規(guī)劃情況，包括但不限于是否可分割、是否閑置、合同履約情況以及涉及該不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓法律政策等。加強(qiáng)涉地資產(chǎn)處置工作銜接，政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求自然資源規(guī)劃部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。

　　（十七）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)

　　加大對土地二級市場相關(guān)政策的解讀宣傳力度，及時(shí)準(zhǔn)確發(fā)布市場信息，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，及時(shí)回應(yīng)公眾關(guān)切，總結(jié)推廣各地典型經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新做法，營造良好輿論氛圍，調(diào)動(dòng)市場主體參與積極性，提升市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地的意識。

　　本意見自印發(fā)之日起施行。江陰市、宜興市可參照執(zhí)行。

　　無錫市人民政府辦公室

　　2022年10月8日

　　（此件公開發(fā)布）

責(zé)編：司法局