市政府辦公室關(guān)于印發(fā)

市區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理實施方案的通知

錫政辦發(fā)〔 2020〕72號

　　各區(qū)人民政府，市各有關(guān)部門：

　　《市區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理實施方案》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。

　　                                                                          無錫市人民政府辦公室

　　                                                                             2020年11月6日

市區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理實施方案

　　為切實提升市區(qū)老舊小區(qū)宜居質(zhì)量，進一步強化物業(yè)管理在城市精細化管理中的作用，提高老舊小區(qū)物業(yè)管理整體水平，根據(jù)《無錫市物業(yè)管理條例》《市政府關(guān)于開展宜居住區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見》（錫政發(fā)〔 2019〕18號）等法規(guī)政策，結(jié)合我市實際，制定市區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理實施方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照“政府推動、條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，落實老舊小區(qū)“市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、職能部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)、各區(qū)推進實施、屬地街道具體負責(zé)、社區(qū)協(xié)助落實”的工作機制，進一步理順物業(yè)管理體制，實現(xiàn)市區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的長效管理機制。

　　二、工作目標(biāo)

　　自 2020年 10月起用一年時間實現(xiàn)市區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，全部由國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐托底管理。覆蓋范圍包括三類老舊小區(qū)：一是 2000年以前建設(shè)的老舊小區(qū)（原則上以房改房為主，包括保留的城中村）；二是“三供一業(yè)”移交的老舊小區(qū)；三是納入全市宜居住區(qū)建設(shè)整治改造的老舊小區(qū)（不含拆遷安置房小區(qū)）。

　　各區(qū)政府在今年內(nèi)優(yōu)先把群眾反映問題最突出的老舊小區(qū)作為先行示范實施； 2020年 10月底前制定出推進實施清單； 2021年 10月底前完成全覆蓋。通過實施物業(yè)精細化管理，實現(xiàn)“老舊小區(qū)整治效果保持長效、物業(yè)服務(wù)水平提升明顯、精細化管理全面升級”的目標(biāo)。

　　三、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　市區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作在市舊住宅區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下實施，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局（市舊住宅整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）牽頭組織指導(dǎo)、監(jiān)督各地區(qū)各部門履行物業(yè)管理職責(zé)。各區(qū)舊住宅區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組具體負責(zé)和協(xié)調(diào)推進相關(guān)工作。

　　四、部門職責(zé)

　　市舊住宅區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）負責(zé)指導(dǎo)推進市區(qū)老舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作；負責(zé)研究制定老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的相關(guān)制度和考評機制，根據(jù)企業(yè)信用和業(yè)績建立國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)目錄庫，牽頭組織長效管理的檢查和考評工作；負責(zé)市級老舊小區(qū)物業(yè)管理專項資金的預(yù)算編制、分配審核和監(jiān)督管理。

　　各區(qū)政府落實屬地責(zé)任，具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的物業(yè)管理工作，履行物業(yè)管理工作的主體責(zé)任，做好日?？己耍掷m(xù)推進老舊小區(qū)整治；負責(zé)區(qū)級老舊小區(qū)物業(yè)管理補助專項資金的安排落實和考核撥付。

　　市財政局負責(zé)市級老舊小區(qū)物業(yè)管理補助專項資金的績效論證和預(yù)算安排，并根據(jù)市舊住宅區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）的審核意見做好資金的撥付下達工作。

　　市國資委負責(zé)鼓勵和指導(dǎo)國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐老舊小區(qū)實施管理。

　　市舊住宅區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位依據(jù)各自職責(zé)，積極協(xié)助推進老舊小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　五、服務(wù)標(biāo)準

　　依據(jù)《無錫市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準》，老舊小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)不低于一級標(biāo)準（具體標(biāo)準另行制定）。對已委托國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理的老舊小區(qū)，由市、區(qū)兩級根據(jù)小區(qū)住宅房屋建筑面積，按照每月 0.5元/平方米的標(biāo)準進行補貼，補貼時間為自國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式進駐托底管理之日起的三年。

　　六、工作措施

　?。ㄒ唬┢椒€(wěn)移交過渡。各區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，屬地街道牽頭，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理移交工作，統(tǒng)一移交國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐托底管理。對于原先由非國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行基本的“三保管理”的，按照求同存異、先易后難、一事一議、分類處置、平穩(wěn)過渡的原則做好移交工作。涉及到原產(chǎn)權(quán)單位管理職責(zé)的，原則上參照我市“三供一業(yè)”移交政策，將維修資金與管房責(zé)任一并移交委托給屬地街道，并及時至維修資金代管部門辦理維修資金賬戶變更；涉及到管房單位所管公房的，也可按上述政策委托街道管理，確保進駐小區(qū)后工作正常有序進行。 2021年 10月底前全部完成移交工作，屬地街道與國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂各個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)合同。

　?。ǘ┖侠韯澐謪^(qū)域，完善物業(yè)服務(wù)設(shè)施。各區(qū)以街道為板塊，推行組團式、集約型、規(guī)范化管理。為確保老舊小區(qū)正常實施物業(yè)管理，各區(qū)首先應(yīng)對老舊小區(qū)進行統(tǒng)一劃分并完善物業(yè)服務(wù)設(shè)施。物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)以有利于管理為前提，不宜過大，原則上不超過 1000戶，劃分后土地四至界限明確，由市政道路、河道水系或其他明顯標(biāo)志分割，并結(jié)合屬地街道、社區(qū)管理的范圍確定。物業(yè)管理服務(wù)硬件設(shè)施應(yīng)達到專業(yè)化物業(yè)管理要求，具體標(biāo)準：提供必要的物業(yè)管理用房，按總建筑面積千分之一配比，最低不少于 50平方米，無用房的可以應(yīng)地制宜進行配建或采用簡易移動辦公房等形式配建；完成小區(qū)圍墻封閉（圍墻應(yīng)采用透綠形式）、門崗和出入口安全柵改造，實現(xiàn)小區(qū)封閉化管理。滿足上述條件的，報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)驗收通過后，實施委托管理。

　?。ㄈ┻x聘國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)全市國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理規(guī)模、信用等級，建立國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)目錄庫，根據(jù)每年考核和信用評價，采用動態(tài)管理，對管理不達標(biāo)的企業(yè)下一年度清除出目錄庫。屬地街道從清單內(nèi)選聘國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行托底管理，并報各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在老舊小區(qū)整治前選定，并提出小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理合理化建議，納入整治方案。

　?。ㄋ模┙⒗吓f小區(qū)物業(yè)服務(wù)綜合考評體系。在 2020年 10月至 12月期間實施物業(yè)管理的小區(qū)，市、區(qū)兩級財政補貼比為 5:5；在 2021年 1月至 10月期間實施物業(yè)管理的小區(qū)，市、區(qū)兩級財政補貼比例按照現(xiàn)行市對區(qū)財政體制規(guī)定執(zhí)行。

　　按照季度加年度考評相結(jié)合的方式對物業(yè)服務(wù)進行綜合考核，補貼資金的 10%與考核結(jié)果掛鉤，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷改進日常服務(wù)中存在的問題和不足，穩(wěn)步提升物業(yè)服務(wù)管理效能。屬地街道負責(zé)季度考核，各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)年度考核，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)對各區(qū)進行“雙隨機”抽檢考核。

　　（五）建立業(yè)主主動繳費自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的機制。積極引導(dǎo)業(yè)主主動承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)單獨建賬，專項用于 3年后的小區(qū)物業(yè)管理。逐步提升業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費意識，用 3年時間組建業(yè)主委員會（無法組建的，組建物業(yè)管理委員會），積極督促業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行簽約，實現(xiàn)政府托管向業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)過渡。 3年后對已經(jīng)建立業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理合同的，依據(jù)物業(yè)費收繳率和管理水平，年終進行考核獎補，考核獎補細則另行制定；對未建立業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理同的，不予考核獎補。通過上述引導(dǎo)、激勵的過渡方式，形成業(yè)主主動繳費自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良性機制。

　　（六）加大政策扶持。對于接管老舊小區(qū)物業(yè)管理的國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對符合規(guī)定的補貼，可按不征稅收入處理，并給予信用激勵加分。對于在 3年內(nèi)與業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）直接簽約、由業(yè)主繳納物業(yè)管理費的國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予信用激勵加分。

　　七、工作要求

　?。ㄒ唬┘訌婎I(lǐng)導(dǎo)，提高認識。各地區(qū)各部門要從提升城市管理水平、推動和諧社會建設(shè)的高度出發(fā)，強化責(zé)任意識，通過物業(yè)管理體制創(chuàng)新，精心組織、示范引領(lǐng)、全面推進，確保各項工作落到實處，切實解決民生服務(wù)短板。

　　（二）強化宣傳，營造氛圍。加強正面輿論引導(dǎo)，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，營造共建共治共享的良好氛圍。

　?。ㄈ┟鞔_職責(zé)，落實要求。各職能部門要齊抓共管、相互配合，確保支持老舊小區(qū)物業(yè)管理工作推進的各項政策落實到位。各區(qū)舊住宅區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組要認真組織檢查考核，確保各項工作順利推進。

責(zé)編：司法局