各市（縣）、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

　　市住房城鄉(xiāng)建設局《無錫市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動指導規(guī)則》已經(jīng)2018年12月27日市政府第42次常務會議審議通過，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

　　

       無錫市人民政府辦公室

　　      2019年3月4日

　?。ù思_發(fā)布）

　　無錫市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動指導規(guī)則

　　市住房城鄉(xiāng)建設局

　

　第一章　總　則

　　第一條　為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《無錫市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)則。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其活動適用本規(guī)則。

　　第三條　業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應的義務。

　　第四條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第五條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　第六條　市物業(yè)管理行政主管部門負責全市業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的宏觀指導和監(jiān)督，以及相關(guān)制度、示范文本的擬定等工作。

　　市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的指導和監(jiān)督。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、日常運作和換屆選舉；及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴；會同物業(yè)管理行政主管部門調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；開展業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動等相關(guān)政策法規(guī)的宣傳。

　　社區(qū)居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的相關(guān)工作。

　　第七條　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當會同市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門建立由社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位等組成的聯(lián)席會議制度，必要時可以邀請綜合治理、信訪、司法行政、基層法院、仲裁機構(gòu)等單位參加。聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集、主持，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會換屆選舉和物業(yè)服務企業(yè)交接過程中出現(xiàn)的問題，以及其他重大物業(yè)管理糾紛。

　　有下列情況之一的，應當召開聯(lián)席會議：

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會不依法履行職責的；

　　（二）業(yè)主委員會選舉、換屆過程中出現(xiàn)問題的；

　?。ㄈ┞男形飿I(yè)服務合同中出現(xiàn)重大問題的；

　?。ㄋ模┨崆敖K止物業(yè)服務合同的；

　　（五）物業(yè)服務企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)問題的；

　　（六）需要協(xié)調(diào)解決其他物業(yè)管理問題的。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責整理、保管聯(lián)席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯(lián)席會議成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任。

　　

第二章　業(yè)主大會

第一節(jié)　業(yè)　主

　　第八條　經(jīng)依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定取得建筑物專有部分的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，可以認定為業(yè)主。

　　第九條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

　?。ǘ┨嶙h召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

　?。┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　?。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位和共用設施設備以及相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位和共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第十條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

　　（五）按時交納物業(yè)服務費用；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第十一條　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務，不得以放棄權(quán)利不履行義務。

　　

第二節(jié)　一般規(guī)定

　　第十二條　業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主較少（低于100人）且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。

　　第十三條　業(yè)主戶數(shù)超過300戶的住宅小區(qū)，可以由全體業(yè)主共同決定是否設立業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主代表大會履行業(yè)主大會職責。設立業(yè)主代表大會的住宅小區(qū)不再設立業(yè)主大會。

　　本規(guī)則中業(yè)主大會和業(yè)主代表大會統(tǒng)稱為業(yè)主大會。

　　第十四條　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

　　第十五條　業(yè)主大會決定以下事項：

　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

　?。ㄋ模┐_定物業(yè)服務內(nèi)容、標準及物業(yè)服務收費標準和業(yè)主費用分攤方案；

　　（五）選聘、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式、方案；

　　（六）決定依法改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）決定專項維修資金籌集使用、管理事項；

　?。ò耍┮婪▽ξ飿I(yè)管理區(qū)域的分立、合并作出決定；

　　（九）制定、修改利用共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得的收益分配、使用方案，包括收益資金使用額度的授權(quán)、管理方式等；

　?。ㄊ┲贫ɡ霉灿械缆坊蛘咂渌灿袌龅匾婪ㄓ糜谕７牌嚨能囄还芾矸桨浮⑹召M標準；

　　（十一）審議并監(jiān)督業(yè)主委員會工作報告、經(jīng)費使用情況，審議并監(jiān)督業(yè)主委員會利用物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營性收支使用情況；

　?。ㄊ┯袡?quán)撤銷業(yè)主委員會作出的決定；

　　（十三）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他物業(yè)管理事項。

　　決定前款第六項和第七項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總戶數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款第八項的，應當由各自所代表分立或者合并區(qū)域的專有部分占建筑物總面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主同意。

　　第十六條　管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的使用、維護、管理，包括物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　?。ǘｍ椌S修資金的籌集、管理和使用；

　?。ㄈ├梦飿I(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得的收益使用分配，以及收益的管理方式（委托物業(yè)服務企業(yè)還是由業(yè)主委員會自行管理）；

　　（四）業(yè)主共同利益的維護；

　　（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

　?。I(yè)主應盡的義務；

　?。ㄆ撸┻`反管理規(guī)約應當承擔的責任。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

　　第十七條　業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：

　?。ㄒ唬I(yè)主大會名稱以及相應的物業(yè)管理區(qū)域；

　?。ǘI(yè)主委員會職責；

　　（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

　?。ㄋ模I(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

　　（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

　?。I(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

　?。ㄆ撸I(yè)主大會會議的表決程序；

　?。ò耍I(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期；

　?。ň牛I(yè)主委員會換屆選舉、補選辦法等；

　?。ㄊI(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；決定設立業(yè)主委員會專職財會人員的，明確聘用方式、職責、薪酬標準；

　?。ㄊ唬┦欠袷跈?quán)業(yè)主委員會聘用法律顧問及其薪酬標準；

　　（十二）經(jīng)營性收益使用和分配的具體辦法；

　?。ㄊI(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

　　

第三節(jié)　首次業(yè)主大會會議籌備

　　第十八條　符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的；

　?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到50%以上的。

　　第十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分資料；

　?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；

　?。ㄈI(yè)主名冊；

　　（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

　?。ㄎ澹┙桓妒褂霉灿迷O施設備的證明；

　?。┪飿I(yè)服務用房配置證明；

　?。ㄆ撸┢渌嘘P(guān)文件資料。

　　第二十條　符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當自收到建設單位或者10人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當指導籌備組開展工作。

　　建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作，不得阻撓籌備組正常工作。

　　籌備召開首次業(yè)主大會會議所需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等費用由建設單位承擔。

　　第二十一條　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當按照下列要求和程序組織成立首次業(yè)主大會籌備組：

　?。ㄒ唬┐_定籌備組人數(shù)，籌備組人數(shù)應當為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組人數(shù)的60%；

　?。ǘ┮婪ù_定籌備組業(yè)主成員的推薦產(chǎn)生辦法，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼公告；征集業(yè)主報名參加籌備組的，征集期不少于15日；

　?。ㄈ┙M織建設單位、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會派員參加籌備組；

　?。ㄋ模┗I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔任，也可由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定籌備組其他人員擔任；

　?。ㄎ澹M定籌備組成員名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于7日。業(yè)主對擬定的籌備組成員名單中業(yè)主成員有異議的，應當在公示期內(nèi)實名書面向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出，說明理由并附相關(guān)證明材料，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調(diào)解決，并作書面回復；

　?。┙值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）可以根據(jù)推薦和報名情況，邀請其他熱心業(yè)主或者業(yè)主家庭成員作為籌備志愿者，協(xié)助籌備工作；

　?。ㄆ撸┕窘Y(jié)束后，報市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案；

　?。ò耍┗I備組經(jīng)市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告籌備組成立情況。公告內(nèi)容包括籌備組成立時間、成員組成、成員姓名、分工、聯(lián)系方式以及籌備志愿者的組成，公告期不少于7日?；I備組自公告之日起成立；

　?。ň牛┗I備組應當接受物業(yè)管理行政主管部門培訓，時間不少于半天，并在培訓記錄上簽字；

　?。ㄊ┗I備組自成立之日起7日內(nèi)召開籌備組會議。

　　第二十二條　籌備組工作原則如下：

　?。ㄒ唬┗I備組組長負責召集和主持籌備組會議，在籌備組首次會議上確立籌備組的基本議事規(guī)范、程序和分工；

　?。ǘ┗I備組表決事項時，應當經(jīng)半數(shù)以上成員同意；

　?。ㄈ┗I備組成員在進行表決時應當在決議上簽字，注明“同意”或“反對”；

　?。ㄋ模┗I備組發(fā)布公示、公告等書面決定的，應當經(jīng)籌備組組長簽發(fā)，并告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）；

　?。ㄎ澹┗I備組會議應當形成書面記錄，并經(jīng)參加會議的籌備組成員簽字確認；

　?。┗I備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或者其他組織的除外。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當協(xié)調(diào)指導籌備過程中的各項事宜?；I備組組長不履行前款規(guī)定職責的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當另行確定籌備組組長。

　　第二十三條　籌備組應當自成立之日起90日內(nèi)，完成以下籌備工作：

　　（一）草擬關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域是否設立業(yè)主代表大會制度，并據(jù)此草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案。

　　（二）統(tǒng)計本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)，確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。

　　（三）確定首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，組織產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人名單；擬設立業(yè)主代表的，組織產(chǎn)生業(yè)主代表候選人名單。

　?。ㄋ模┲贫ㄊ状螛I(yè)主大會會議召開方案，確定首次業(yè)主大會會議召開時間、召開地點、表決事項、表決規(guī)則等。

　?。ㄎ澹┦状螛I(yè)主大會設立監(jiān)票人的，確定監(jiān)票人選產(chǎn)生辦法，組織產(chǎn)生業(yè)主大會監(jiān)票人名單。

　?。┐_定籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細和費用結(jié)算方案等。

　　（七）確定籌備組業(yè)主成員是否需要回避業(yè)主委員會候選人的選舉；如需回避的，則增補籌備組成員。

　?。ò耍⑸鲜鲆恢疗唔椝袃?nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示，公示期不少于7日。公示中明確征集業(yè)主意見的征集期限以及意見匯總方式。業(yè)主在征集期限內(nèi)書面提交意見建議的，籌備組應當予以簽收。

　?。ň牛﹨R總征集的書面建議，經(jīng)籌備組會議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明。

　　

第四節(jié)　首次業(yè)主大會會議的召開

　　第二十四條　首次業(yè)主大會應當按照本規(guī)則有關(guān)的規(guī)定組織召開。

　　首次業(yè)主大會會議內(nèi)容包括：

　?。ㄒ唬┍頉Q通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　?。ǘ┻x舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員、候補委員；

　　（三）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項。

　　第二十五條　籌備組應當自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。因特殊原因超過90日仍未召開首次業(yè)主大會的，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確認后可以適當延長時間，但延長時間不宜超過30日。

　　超過期限，且未得到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確認的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當及時予以指導和協(xié)調(diào)，并確定是否需要繼續(xù)召開業(yè)主大會。經(jīng)確定無法繼續(xù)召開的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）公告首次業(yè)主大會籌備組解散。

　　第二十六條　管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會通過，但當選的業(yè)主委員會委員達到5人及以上但未達到預定人數(shù)的，籌備組應當向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報告，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導下，可延長30日進行補選，對第一輪未選上的候選人進行第二輪補選。候選人需要調(diào)整的，籌備組應當向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報告并進行增補；第二輪補選仍未達到預定人數(shù)的，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會人數(shù)以最終入選人數(shù)的單數(shù)為準。最終入選人數(shù)為偶數(shù)的，排名最后一位的列為候補委員。

　　第二十七條　管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會通過，但當選的業(yè)主委員會委員未達5人以上的，籌備組應當向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報告，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導下，可以延長30日對第一輪未選上的候選人進行第二輪補選；候選人需要調(diào)整的，籌備組應當向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報告并進行增補。經(jīng)第二輪補選業(yè)主委員會委員人數(shù)仍未達到5人以上的，本次業(yè)主大會召開失敗。

　　第二十八條　首次業(yè)主大會未能通過法定表決事項，或者參加人數(shù)達不到法定條件的，籌備組應當宣布首次業(yè)主大會召開失敗，并書面報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。再次籌備失敗的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)實際情況可以指導成立物業(yè)管理委員會。

　　第二十九條　首屆業(yè)主委員會首次會議結(jié)束后，籌備組將有關(guān)資料移交業(yè)主委員會后自行解散。

　　

第五節(jié)　業(yè)主大會會議

　　第三十條　業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主參加。

　　第三十一條　業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明本次參加業(yè)主大會所委托的事項、委托權(quán)限和期限，由業(yè)主本人簽字，并由委托人轉(zhuǎn)交業(yè)主大會。業(yè)主常用聯(lián)系方式和地址發(fā)生變化的，應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)、首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會。因發(fā)生變化未及時告知而產(chǎn)生的法律后果，由業(yè)主個人承擔。

　　第三十二條　采用業(yè)主代表大會形式的，應當以幢、單元、樓層（非住宅類）等為單位，推選一到三名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主代表應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主代表的推薦方法，由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主代表的人數(shù)、任期、條件、更換、罷免應當在議事規(guī)則中明確，任期應當與同期業(yè)主委員會的任期同步。

　　第三十三條　業(yè)主代表可以召集所代表區(qū)域的業(yè)主成立業(yè)主小組，業(yè)主小組議事由業(yè)主代表主持，主要討論業(yè)主大會提交的事項、業(yè)主委員會提出的各項管理事項的建議以及業(yè)主本人的各項建議和意見。

　　召開業(yè)主小組會議可以采用會議形式，也可以采用書面征求意見形式。業(yè)主小組會議應當做好相應記錄。

　　第三十四條　由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議前15日內(nèi)，就會議擬表決的事項書面征求其所代表的業(yè)主的意見；表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表向業(yè)主大會會議呈交。

　　業(yè)主代表因故無法參加業(yè)主大會的，應當事先指定所代表區(qū)域內(nèi)的一名業(yè)主參加，并出具業(yè)主代表本人簽字的書面委托書。

　　第三十五條　業(yè)主大會會議按照下列程序組織召開：

　?。ㄒ唬┢鸩輼I(yè)主大會會議表決的內(nèi)容、會議召開形式、時間、地點、議題和議程，制定征詢意見表或者表決票，核實業(yè)主身份、人數(shù)、專有部分面積、建筑物總面積等情況；

　?。ǘh召開時間、召開地點、表決方式、表決事項、表決規(guī)則等內(nèi)容，于業(yè)主大會召開15日前在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的每個出入口、大堂、電梯廳等人員進出通道進行公告，并以書面形式告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。有條件的可以在主要媒體上公告；

　?。ㄈ┍頉Q票、選票可通過設立投票箱、上門或者寄掛號信、快遞、傳真、網(wǎng)絡等可追溯方式發(fā)放和回收，并在公告要求的時間內(nèi)完成投票工作。因客觀原因不能按期完成投票工作的，應當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導下確定是否延期，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；

　?。ㄋ模I(yè)主大會會議決定應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會應當對業(yè)主大會會議情況作書面記錄并存檔。

　　第三十六條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。

　　采用書面征求意見形式召開的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人簽名。

　　第三十七條　業(yè)主大會按照下列方式確認參加會議的業(yè)主：

　　（一）業(yè)主到會并在會議簽到表上確認；

　?。ǘI(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認；

　?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則以及法律法規(guī)規(guī)定的其他方式。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。

　　第三十八條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　　（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

　?。ǘ┙ㄖ锟偯娣e，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第三十九條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

　?。ㄒ唬I(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算；但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

　?。ǘ┛?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第四十條　業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

　　第四十一條　一個專有部分面積有兩個以上所有權(quán)人的，應當推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人行使投票權(quán)。

　　第四十二條　業(yè)主大會的表決票選項應當明確為贊成和不贊成兩項。

　　未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。但不適用首次業(yè)主大會會議的表決，也不適用于業(yè)主委員會委員的選舉。

　　已表決的多數(shù)票原則上應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積1/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/3以上的業(yè)主。

　　第四十三條　召開業(yè)主大會會議時，應當邀請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會參加。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應當派員對業(yè)主大會會議進行指導、監(jiān)督。

　　第四十四條　業(yè)主委員會應當對業(yè)主大會會議進行書面記錄并存檔；其中社區(qū)居（村）民委員會組織召開的業(yè)主大會會議記錄由社區(qū)居（村）民委員會書面記錄并存檔。

　　業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會結(jié)束后7日內(nèi)，將業(yè)主大會決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于10日，并以書面形式告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　

第六節(jié)　業(yè)主大會定期會議和臨時會議

　　第四十五條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開一次，聽取業(yè)主委員會年度工作報告，表決需要提交業(yè)主大會審議的事項。

　　第四十六條　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議的；

　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。ㄈ┙值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居（村）民委員會根據(jù)實際情況認為需要召開臨時會議并向業(yè)主委員會發(fā)出書面提議的；

　?。ㄋ模I(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約確定的其他情況。

　　屬于前款第一項情形的，符合法定人數(shù)的業(yè)主應當書面向業(yè)主委員會提議，并書面報送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會。書面提議應當附提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、房號。業(yè)主委員會和社區(qū)居（村）民委員會有權(quán)核實提議人的業(yè)主身份及其專有部分面積，無法核實業(yè)主身份的提議人其提議無效。書面提議未違反相關(guān)法律法規(guī)的，業(yè)主委員會在接到提議后30日內(nèi)，應當就所提的議題組織召開業(yè)主大會會議。

　　

第三章　業(yè)主委員會

第一節(jié)　業(yè)主委員會的產(chǎn)生和職責

　　第四十七條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰?；

　?。ǘ┳袷貒矣嘘P(guān)法律、法規(guī)；

　?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

　?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責任心強，公正廉潔；

　?。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力；

　　（六）具備必要的工作時間。

　　第四十八條　有下列情形之一的，不宜作為業(yè)主委員會委員候選人：

　?。ㄒ唬┻`反國家法律法規(guī)，正在被立案偵查，或者曾受過刑事處罰未滿三年的；

　　（二）違反黨紀、黨規(guī)，正在被立案調(diào)查，或者曾受過留黨察看及以上黨紀處分未滿三年的；

　　（三）參與邪教組織，或者非法組織參與集體上訪，影響社會穩(wěn)定的；

　?。ㄋ模├煤趷簞萘Ω深A小區(qū)業(yè)主正常工作和生活的；

　?。ㄎ澹┎捎貌徽斒侄巫钃蠘I(yè)主大會、業(yè)主委員會會議正常召開、選舉及表決的；

　　（六）在本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)工作，應當回避的；

　　（七）拒繳或者未按合同約定繳納物業(yè)服務費，或者煽動其他業(yè)主拒繳物業(yè)服務費的；

　?。ò耍┚懿粓?zhí)行法院判決被納入失信被執(zhí)行人名單尚未及時撤銷的；

　　（九）在小區(qū)內(nèi)存在違法違規(guī)搭建、裝修等行為被執(zhí)法部門責令整改且尚未整改到位的；

　?。ㄊ┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四十九條　推薦業(yè)主委員會候選人時，要充分考慮物業(yè)規(guī)模、不同物業(yè)形態(tài)的物權(quán)份額，專業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)互補，以及委員的代表性和廣泛性。

　　引導和支持業(yè)主中的黨員、“兩代表一委員”，以及具有財務、法律、工程、環(huán)境等專長的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會委員。鼓勵符合條件的社區(qū)（村）“兩委”班子成員，通過法定程序進入業(yè)主委員會，有條件的可以兼任業(yè)主委員會主任。

　　第五十條　業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會換屆工作籌備組應當對參選業(yè)主委員會委員的人選進行甄選，按照業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，提出候選人名單，并提請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會審核把關(guān)。經(jīng)審核的候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行不少于5日的公示后，提交業(yè)主大會進行選舉。

　　第五十一條　業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員但得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。

　　候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的50%。

　　第五十二條　業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期為三到五年，可連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　第五十三條　首屆或者換屆后的業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開第一次會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任，確定其他委員分工。

　　第五十四條　業(yè)主委員會履行下列職責：

　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

　　（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

　　（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　?。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用；

　?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　?。┙M織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

　?。ㄆ撸┱{(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　（八）根據(jù)業(yè)主大會決定，聘請專職財務人員、法律顧問；

　　（九）協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）換屆改選工作組對業(yè)主委員會的換屆改選；

　?。ㄊI(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第五十五條　業(yè)主委員會應當按照規(guī)定的時間、時限向業(yè)主公布下列情況和資料：

　?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

　　（三）物業(yè)服務合同，包括服務方案、服務標準、收費標準；

　　（四）根據(jù)業(yè)主大會決定，公布財務人員、法律顧問人員名單；

　　（五）利用物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益的使用情況；

　　（六）占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

　　（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

　　（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

 

第二節(jié)　業(yè)主委員會備案

　　第五十六條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會備案申請表；

　?。ǘI(yè)主委員會委員名單；

　?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　?。ㄋ模I(yè)主大會會議記錄和會議決定；

　?。ㄎ澹I(yè)主大會會議決定的涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)的其他重大事項；

　?。┢渌麘斕峁┑牟牧稀?/p>

　　對符合規(guī)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當予以備案；對手續(xù)不齊全的，應當告知理由，并指導業(yè)主委員會按照要求完善備案材料。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則等事項發(fā)生變更的，應當在變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告原備案部門。

　　第五十七條　市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。

　　業(yè)主委員會持備案證明、印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章，并依法使用印章。

　　印章內(nèi)容應當包括任期時限，印章所刻名稱應當與經(jīng)依法批準的物業(yè)名稱保持一致。印章刻制后5日內(nèi)，業(yè)主委員會應當持印章到市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及社區(qū)居（村）民委員會辦理印章印模留存手續(xù)。

　　第五十八條　使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主大會會議決定。

　　使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議決定。

　　第五十九條　業(yè)主委員會完成備案后，市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當對業(yè)主委員會成員進行物業(yè)相關(guān)知識培訓。

 

第三節(jié)　業(yè)主委員會會議制度

　　第六十條　業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為必要的，應當召開業(yè)主委員會會議。

　　第六十一條　業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責的，可以委托副主任召集。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定應當經(jīng)業(yè)主委員會1/2以上的委員同意。

　　業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

　　第六十二條　召開業(yè)主委員會會議時，可以邀請社區(qū)居（村）民委員會參加；重大事項可以邀請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門參加。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主委員會作出的決定，應當告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　第六十三條　業(yè)主委員會會議涉及提請業(yè)主大會討論事項的，應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告會議內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見，并告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會。

　　業(yè)主委員會會議作出決定的，應當于5日內(nèi)將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會。

　　業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　第六十四條　業(yè)主委員會應當建立工作檔案。

　　工作檔案由專人保管，主要包括以下材料：

　?。ㄒ唬稑I(yè)主委員會工作記錄簿》，主要記錄業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、決定；

　?。ǘI(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則和物業(yè)服務合同；

　?。ㄈI(yè)主委員會選舉及備案資料；

　?。ㄋ模I(yè)主委員會工作經(jīng)費賬目，利用物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得的收益分配和使用情況；

　?。ㄎ澹I(yè)主及業(yè)主代表名冊；

　?。I(yè)主意見和建議；

　　（七）專項維修資金籌集及使用賬目；

　　（八）各項公告、通知、決定、抄報等記錄。

　　業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將工作檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的賬物交給新一屆業(yè)主委員會。

　　第六十五條　業(yè)主委員會應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則，每年定期通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一年度工作情況，并通報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。

　　業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

　　第六十六條　兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用設施設備的，應當建立業(yè)主委員會共商會議制度。業(yè)主委員會共商會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門以及相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。共商會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集，明確和解決共用設施設備的管理方式、維護成本分攤等事項。

 

第四節(jié)　業(yè)主委員會委員資格的終止

　　第六十七條　業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員、候補委員資格自行終止：

　　（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；

　?。ǘ﹩适袷滦袨槟芰蛘咭蚣膊〉仍驘o法履行職責的；

　?。ㄈ┳≌椖?，連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的；

　?。ㄋ模┮詴嫘问较驑I(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　第六十八條　業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以更換或者罷免：

　　（一）本人及其配偶、直系親屬與物業(yè)服務企業(yè)有直接利害關(guān)系的；

　?。ǘp壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)且未改正的；

　?。ㄈ┪窗凑找?guī)定交納物業(yè)服務費用或者專項維修資金且未改正的；

　?。ㄋ模┯袊乐夭涣夹庞糜涗浕蛘叻缸镉涗浀模?/p>

　?。ㄎ澹┎宦男形瘑T職責或者無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；

　　（六）違反法律法規(guī)、管理公約，挪用、侵吞屬于全體業(yè)主所有的經(jīng)營性收益等嚴重侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的；

　?。ㄆ撸┕膭踊蛘呱縿悠渌麡I(yè)主不繳納物業(yè)服務相關(guān)費用等嚴重影響物業(yè)管理區(qū)域安定和公共秩序的；

　?。ò耍I(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　?。ň牛┑诹艞l　罷免業(yè)主委員會委員、候補委員資格的，按照下列程序進行：

　?。ㄒ唬┙?jīng)業(yè)主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，召開業(yè)主大會進行罷免；

　?。ǘ┯山值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居（村）民委員會提議，提請業(yè)主大會進行罷免；

　　（三）議事規(guī)則中已明確由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會直接罷免。

　　第七十條　業(yè)主委員會委員資格變動的，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告7日。

　　不再擔任業(yè)主委員會委員的，應當自不再擔任之日起3日內(nèi)將其保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。拒不移交的，業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員可以請求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和公安機關(guān)協(xié)助移交。

 

第五節(jié)　業(yè)主委員會補選、重選和換屆選舉

　　第七十一條　業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)缺員的，應當進行補缺。設立候補委員的，從候補委員中按照得票多少依次遞補未設立候補委員的，業(yè)主委員會應當在2個月內(nèi)召開業(yè)主大會進行補選。

　　業(yè)主委員會主任或者副主任缺員的，應當在業(yè)主委員會委員中重新選出主任或者副主任，并向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理變更備案。

　　第七十二條　業(yè)主委員會出現(xiàn)下列情形的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當組織重選：

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會任期未到，但經(jīng)業(yè)主大會臨時會議依法撤消的；

　?。ǘI(yè)主委員會人數(shù)因辭職、終止資格等原因，候補遞補后人員不足規(guī)定總數(shù)1/2，業(yè)主委員會依法停止工作的；

　　（三）業(yè)主委員會未正常履行職責達到半年以上，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促其履職仍未履職的；

　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務合同期滿前3個月，業(yè)主委員會未組織召開業(yè)主大會確定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促其限期召開，逾期仍未召開，導致物業(yè)管理區(qū)域無人管理的；

　?。ㄎ澹┕芾硪?guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　第七十三條　業(yè)主委員會成立后，出現(xiàn)下列情況應當啟動換屆選舉：

　?。ㄒ唬I(yè)主委員會自然任期屆滿前3個月；

　　（二）管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　第七十四條　業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當按照規(guī)定成立換屆工作籌備組。換屆工作籌備組不需要建設單位參加，其他成員參照首次業(yè)主大會籌備組產(chǎn)生。換屆工作籌備組應當按照規(guī)定組織新一屆業(yè)主委員會選舉。

　　第七十五條　自換屆工作籌備組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會應當繼續(xù)履行職責，并協(xié)助換屆工作籌備組工作，因不履行職責造成的損失由相關(guān)責任人承擔。但原業(yè)主委員會不得對下列事項組織召開業(yè)主大會會議作出決定：

　?。ㄒ唬┻x聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　?。ǘ┕芾硪?guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項；

　?。ㄈ┢渌卮笫马棥?/p>

　　第七十六條　業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起30日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和公安派出所協(xié)助移交。

　　新一屆業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)按照規(guī)定備案。

 

第六節(jié)　業(yè)主委員會工作經(jīng)費及經(jīng)營性收益管理

　　第七十七條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費，業(yè)主委員會委員和財會人員津貼，法律顧問薪酬等按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十八條　業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他機構(gòu)利用業(yè)主共用部位和共用設施設備從事經(jīng)營活動。經(jīng)營收入去除成本后，收益屬于全體業(yè)主所有。具體使用辦法由業(yè)主大會決定，其收支情況業(yè)主委員會應當定期書面公告。

　　經(jīng)營性收益可以委托物業(yè)服務企業(yè)代管或者由業(yè)主委員會自行管理。委托物業(yè)服務企業(yè)代管的，物業(yè)服務企業(yè)應當單獨設賬。

　　第七十九條　業(yè)主大會議事規(guī)則明確經(jīng)營性收益由業(yè)主委員會自行管理的，應當設置財會人員，并以業(yè)主委員會名義開設經(jīng)營性收益賬戶。

　　開設經(jīng)營性收益賬戶的，業(yè)主委員會應當持業(yè)主委員會備案證明材料、社區(qū)居（村）民委員會證明、業(yè)主委員會主任身份證號及聯(lián)系電話等材料，向銀行申請開設賬戶。

　　經(jīng)營性收益賬戶不得以個人名義開設。

　　第八十條　經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，以及彌補物業(yè)服務費不足等其他需要。

　　前期物業(yè)服務期間，經(jīng)營性收益的使用管理由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務合同中約定。

　　業(yè)主委員會根據(jù)議事規(guī)則使用經(jīng)營性收益時，應當通過業(yè)主委員會會議審議。經(jīng)營性收益的使用額度應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的授權(quán)額度使用。

　　經(jīng)營性收益應當按照規(guī)定使用，不得擅自挪作他用。

　　第八十一條　經(jīng)營性收益的收支情況應當接受全體業(yè)主的監(jiān)督以及社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督、指導和檢查；每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。公示項目包括總賬、科目匯總表、明細表等。

　　第八十二條　新一屆業(yè)主委員會應當對上一屆業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益收支等情況進行審核。審核時可以邀請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居（村）民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。審核結(jié)果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第七節(jié)　物業(yè)服務企業(yè)的選聘、續(xù)聘和自行管理

　　第八十三條　業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會成立后3個月內(nèi)，或者物業(yè)服務合同期滿前3個月，組織召開業(yè)主大會，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則來確定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿1個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。

　　業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)企業(yè)的，應當確定選聘的方式、方案。

　　第八十四條　采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當事先將選聘方式、服務標準、服務方案、收費標準、合同內(nèi)容、合同期限、所選物業(yè)服務企業(yè)的信用實績等情況征求業(yè)主意見，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，由業(yè)主大會表決確定物業(yè)服務企業(yè)，確定后由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同。

　　第八十五條　采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當事先將選聘方式、服務標準、收費標準、物業(yè)服務企業(yè)信用實績、評標方式、委托評委方式、管理期限等招標方案和評標程序事先征求業(yè)主意見，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過。開標后，業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與中標物業(yè)服務企業(yè)按照招標要求簽訂合同。

　　第八十六條　重新選聘物業(yè)服務企業(yè)期間，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當按照原物業(yè)服務合同履行各自權(quán)利和義務。

　　業(yè)主委員會在物業(yè)服務企業(yè)選聘過程中，不得擅自作出決定或者越權(quán)簽訂物業(yè)服務合同。

　　第八十七條　業(yè)主大會決定由業(yè)主自行管理的，在決定自行管理之前，應當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導下，對下列事項作出約定：

　?。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱?zhí)行機構(gòu)（業(yè)主委員會）和負責人；

　　（二）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；

　　（三）電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護的方案；

　?。ㄋ模┢渌嘘P(guān)自行管理的內(nèi)容。

　　以上事項應當向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

 

第四章　指導與監(jiān)督

　　第八十八條　市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，對業(yè)主大會籌備和召開、業(yè)主委員會選舉和換屆、物業(yè)服務企業(yè)續(xù)聘和選聘等工作加強指導監(jiān)督。

　　第八十九條　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當就首次業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會候選人等人選產(chǎn)生辦法依法加強指導，組織好上述人員的推薦工作；并對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等重要文件草案加強指導監(jiān)督。

　　第九十條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會對業(yè)主、物業(yè)使用人損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。

　　第九十一條　業(yè)主委員會委員、候補委員擅自以業(yè)主委員會的名義開展活動，給業(yè)主或者他人造成損失的，由本人承擔賠償責任。

　　業(yè)主委員會違反法規(guī)或者超越職權(quán)作出的決定，給業(yè)主或者他人造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員共同承擔賠償責任。

　　業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)或者同意作出的決定，造成業(yè)主或者他人經(jīng)濟損失的，由全體業(yè)主共同承擔賠償責任。

　　第九十二條　業(yè)主對業(yè)主大會召開以及業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生質(zhì)疑的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門咨詢，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當進行調(diào)查，并向業(yè)主作出書面答復。

　　第九十三條　對物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）處作出的有關(guān)決定有異議的，業(yè)主和業(yè)主委員會可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第九十四條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第九十五條　業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違反法律法規(guī)的活動，給業(yè)主或他人造成損失的，由本人承擔賠償責任。

　　第九十六條　業(yè)主以及任何單位和個人不得在業(yè)主大會召開前后通過QQ群、微信群、上門等方式散布影響業(yè)主表決意向的虛假信息或者干擾其他業(yè)主自主決定，阻撓業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展正?；顒印?/p>

　　第九十七條　業(yè)主委員會未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）申請責令其限期召開；逾期仍未組織召開的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導、協(xié)助社區(qū)居（村）民委員會組織召開。

　　第九十八條　違反印章使用規(guī)定，保管人私藏印章拒不蓋章，或者違反規(guī)定擅自蓋章造成經(jīng)濟損失、不良影響的，由責任人承擔。

　　印章遺失的，業(yè)主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理重新刻制印章的手續(xù)。

 

第五章　附　則

　　第九十九條　本規(guī)則中管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及相關(guān)文件、表格的示范文本由無錫市住房和城鄉(xiāng)建設局負責制定。

　　第一百條　本規(guī)則自2019年5月1日起施行。

責編：司法局